Piața imobiliară din România traversează una dintre cele mai dificile perioade din ultimul deceniu, pe fondul unei acumulări accelerate de datorii și al scăderii semnificative a cererii. Potrivit unei analize realizate de compania de consultanță Frames, datoriile dezvoltatorilor imobiliari au depășit recent pragul de 35 de miliarde de lei, de peste două ori mai mult decât în urmă cu zece ani.
Consultanții avertizează că, în acest context, anul 2026 ar putea aduce noi recorduri negative pentru sector, mai ales pe fondul majorării taxelor și al reducerii cererii pentru locuințe. Datele oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul Finanțelor arată că, din cele aproximativ 7.300 de firme active în dezvoltarea imobiliară, 564 au intrat în dizolvare în ultimii doi ani, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență.
Analiza bazată pe scorul Altman indică faptul că peste 2.700 de companii se află în prezent într-o zonă de risc mare sau foarte mare de insolvență, în timp ce alte aproximativ 1.600 prezintă un risc mediu. Scorul Altman este calculat pe baza mai multor indicatori financiari, precum profitabilitatea, lichiditatea, eficiența activelor și gradul de îndatorare, oferind o estimare sintetică a riscului de faliment.
Gradul ridicat de îndatorare reprezintă principala vulnerabilitate a sectorului. În ultimii ani, creanțele dezvoltatorilor au crescut semnificativ, ajungând de la 26,8 miliarde de lei în 2020 la 33,2 miliarde de lei în 2024, iar estimările pentru 2025 indică un nivel de peste 35 de miliarde de lei. Prin comparație, în 2015, datoriile totale ale dezvoltatorilor imobiliari se situau la doar 15,1 miliarde de lei.
În paralel, performanțele financiare s-au deteriorat vizibil. Pierderile nete au crescut de la 518,8 milioane de lei în 2022 la 610,3 milioane de lei în 2024, în timp ce cifra de afaceri a sectorului s-a redus de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024. Profitul net a scăzut, la rândul său, cu peste 300 de milioane de lei în acest interval.
Un alt efect direct al scăderii vânzărilor este acumularea unui volum record de locuințe nevândute. Valoarea stocurilor imobiliare a depășit 10 miliarde de lei în 2025, față de 7,5 miliarde de lei în 2022 și doar 1,51 miliarde de lei în urmă cu un deceniu.
Structura pieței contribuie suplimentar la fragilitatea sectorului. Majoritatea dezvoltatorilor funcționează ca societăți cu răspundere limitată sau microîntreprinderi, cu resurse financiare limitate și expunere ridicată la șocurile economice. Doar un număr redus de companii sunt organizate ca societăți pe acțiuni, cu acces mai facil la capital.
Situația este deosebit de tensionată în București, unde peste 2.300 dintre cei aproximativ 3.000 de dezvoltatori activi sunt considerați cu risc mare sau foarte mare de insolvență. Probleme similare se regăsesc și în județele Cluj, Timiș și Constanța.
Potrivit analizei Frames, majorarea TVA la locuințele noi de la 9% la 21% a amplificat dificultățile existente, în condițiile în care cea mai mare parte a apartamentelor vândute în România se încadrează în categoria locuințelor mici, sensibile la creșterea prețurilor.